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萬達公司成立于1988年，于1992年改制為萬達集團股份有限公司，并進入商品房開發領域，先后探索電梯廠、制藥廠、連鎖商業等開發模式，不斷發掘收益穩定的業務領域。1999年萬達開始與商業巨頭“沃爾瑪”合作，提供訂單地產生產，開啟萬達地產商業新紀元。
2002年長春萬達廣場建成，后萬達廣場以星火燎原之勢覆蓋全國50多個重點城市，投資項目80-100個，現旗下形成商業地產、文化旅游、高級酒店、連鎖百貨四大主要業務板塊。
自萬達廣場第一代店出現后，歷經10多年潛心鉆研，從第一代單店、第二代組合店，發展到第三代城市綜合體（三代產品特點如下表1所示），并開始向體量更大、功能更全、體現“文化、休閑、購物”為一體的商業綜合城發展，逐步向線上綜合體延伸。萬達正在完成從單一購物中心向大型商業文化購物公園的成功轉變。
表1：萬達廣場三代產品對比表
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類別 |
第一代 |
第二代 |
第三代 |
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產品類型 |
純商業 |
純商業 |
商業、酒店、寫字樓、住宅 |
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選址 |
核心商圈黃金地段 |
核心商圈黃金地段 |
城市副中心、開發區、CBD |
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規模 |
約5萬㎡ |
約15萬㎡ |
40-80萬㎡ |
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業態 |
購物功能組合 |
購物功能組合 |
24小時不夜城+集成功能組合 |
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業態配比 |
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六到十種業態 |
主力店70%—80%，20—30%室內步行街 |
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主力商家 |
超市+家電+影院 |
超市+建材+家電+影院 |
百貨+超市+家電+美食+影院 |
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建筑形態 |
單個盒子 |
多個盒子組合式 |
盒子+街區+高層的綜合體 |
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代表 |
長春萬達購物廣場青島萬達購物廣場 |
天津萬達購物廣場 南寧萬達購物廣場 |
北京萬達購物廣場 上海萬達購物廣場 |
萬達集團立足第三代城市綜合體的開發經驗，嘗試啟動以“文商旅”為核心的第四代產品——萬達城。萬達城比第三代規模更大，投資更多，并加入旅游文化等主題，武漢的中央文化區是第四代萬達的先行者，其各項指標和規劃均符合“萬達城”的概念。
五大核心標準模塊構建萬達城，分別為15萬㎡的單體購物中心、20萬㎡的寫字樓、10萬㎡的創意休閑街區、10萬㎡的酒店集群（2家星級酒店+3家以上經濟型酒店）、10萬㎡體驗型娛樂中心（大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項目+影視主題公園）。
萬達城作為萬達廣場第四代產品，現在全國有十余個項目在建，代表項目有長白山國際度假區、武漢中央文化區、哈爾濱萬達文化旅游城市、青島東方影都等，其各項目建設規模、投資規模、項目特色如下表2所示：
表2：萬達城項目概況一覽表
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項目名稱 |
規模 |
投資 （億元） |
項目特色 |
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長白山國際度假區 |
建設用地11.5平方公里 |
230 |
滑雪場、會議中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區、大劇院、商業街、娛樂中心、溫泉洗浴中心 |
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武漢中央文化區 |
總建面340萬㎡ |
500 |
漢秀劇場、漢街、濱河休閑區、萬達影城、奢華酒店集群 |
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西雙版納國際度假區 |
占地6平方公里 |
150 |
主題公園、度假酒店區、傣秀劇院、商業中心、旅游新城 |
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哈爾濱萬達文化旅游城 |
總建面90萬㎡ |
200 |
劇場、電影科技樂園、名人蠟像館、電影樂園、美術館、室內滑雪場、室外主題公園 |
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南昌萬達文化旅游城 |
總建面475萬㎡ |
近400 |
大型舞臺秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園 |
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青島東方影都 |
總建面540㎡ |
500 |
、影視產業園、電影博物館、影視會展中心 |
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合肥萬達文化旅游城 |
總建面90萬㎡ |
300 |
大型主題公園、室內水上樂園、兩個電影科技館、酒店群，文化旅游投資占63% |
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無錫萬達文化旅游城 |
總建面120萬㎡ |
超300 |
大型舞臺秀、電影樂園和電影城，文化旅游投資占70% |
通過對以上八個項目概況的初步梳理，我們發現萬達廣場第四代產品現已經初步展現以下三種產品特點：
1）規模大，以建筑群組合的方式存在
從單體建筑、到簡單組合體、到多樣組合體，目前城市綜合體的規模已經上升到百萬平米的量級。但是，從武漢中央文化區的規劃來看，更多是以建筑群組合的方式構成，這一點類似于上海世博會的功能分區。
通過文化、旅游、商業、商務、居住等功能建筑群的組合，整個武漢中央文化區項目的占地面積達到了1.8平方米公里，總建筑面積達到了340萬平方米。通過這種組合，開發企業將規模開發的優勢，運用到了新的高度。
2）資金需求量大，投資門檻高
在過去的綜合體項目中，多數項目的投資額在40-100億之間。而武漢中央文化區項目的總投資規模在500億元，項目的投資門檻大幅提升。從競爭的角度來看，假如武漢中央文化區項目將會是未來綜合體的發展方向，這對于參與者而言，門檻要求無疑是大幅提升了，對項目操盤者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。
3）以文化體驗為核心
在過去的城市綜合體項目中，一切規劃和設計都是圍繞購物中心進行的，購物中心為整個項目帶來了人流，聚集了人氣，是整個綜合體項目的靈魂。而在武漢中央文化區項目規劃中，購物中心的地位已經弱化了，更加強調的是“文化體驗”的核心效應。
萬達在整個項目中，規劃了“楚河漢街”、“漢秀”劇場、電影文化主題公園、名人廣場、大眾戲臺等文化旅游項目，萬達廣場只是其中的要素之一。通過文化、旅游的參與性和體驗性，有效對沖了電子商務的發展對傳統購物方式的沖擊。
萬達廣場這種以“文商旅”為核心的地產開發模式，一方面迎合政府意愿，提升城市形象和城市商業水準，另一方面也為萬達集團爭取到分期拿地、土地出讓價款、土地款支付形式等政策優惠，以低價獲取政府核心地段土地，并借助政策優勢拓寬萬達品牌推廣渠道。